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小區物業電動自行車管理建議

物業觀察 

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第一種管理方案

電摩規劃全部在地面上管理

 

模式一:免費停放,自助充電

 

1免費停放;
1.1電摩車進出與業主步行通道一致,有門禁的可調整門禁橫欄寬度,預留電摩進出口(寬度為1.2-1.5米),同時用油漆在地面標注“電摩專用通道”;


1.2
物業公司本著盡職的態度,可以免費給電摩車辦理進出門通行卡(普通塑料卡片),通行卡編號管理,與房號對應,業主進門拿卡,出門放卡,卡由保安管理收發,辦理通行卡時簽訂因免費而免責的協議,避免后期糾紛;同時保安處存用戶檔案,用于用戶遺失或忘帶通行卡時核實身份。臨時外來車輛發放臨時卡,管理與業主管理模式一致,只是不用去物業公司辦理卡片和簽訂免責協議,但臨時卡片上注明只免費停放,不承擔保管責任。所有卡片上預留只有內部保安人員能識別的暗記,避免犯罪分子造假卡偷竊。

 

2自助充電;

2.1在電摩進入小區后,物業公司在明顯位置指引停放區域,停放區域盡量設置在每棟樓下的閑置空間,符合業主就近停放的習慣,投幣式充電站同時安放在停放區域的明顯位置,提供自助充電。通過以上措施能有效的引導車主將車輛停放在指定區域,有利于定置管理和安全管理。

 

3此模式的優點

3.1電摩若萬一遺失或損壞,因未收管理費用,物業公司可完全免責;


3.2
除門衛處保安增加部分工作量外(收發卡),其余保管和充電基本不需要增加任何人力和物力;


3.3
每棟樓下的停車區域符合群眾越近越好的停車心理,同時充電設備和沿途的指引也可以對定置和安全管理起到很好的輔助作用;


3.4
利用充電設備實現的利潤實際上已達到物業公司既收到了一定的管理費而且不用承擔管理風險的效果;同時自助充電設備能避免車主長時間充電導致的無效消耗(使用長期通電插座,當充電充滿后不拔插頭,將一直耗電),減少電費成本,長時間充電可能導致的電池燃燒和損壞的現象也可杜絕。

 

4此模式的缺點

4.1電摩在的亂停亂放仍無法杜絕;


4.2
電摩車和人的混合管理,產生人身事故的風險較大;


4.3
電摩車主很有可能從自家窗戶拉電線下來給電動車充電,小區內形成電線蜘蛛網,給安全造成極大隱患;

 

模式二:收費停放,自助充電

 

1收費停放;

 

1.1電摩車進出與業主步行通道一致,有門禁的可調整門禁橫欄寬度,預留電摩進出口(寬度為1.2-1.5米),同時用油漆在地面標注“電摩專用通道”;


1.2
物業公司按物價局核定的價格收費,給電摩車辦理進出門通行卡(普通塑料卡片),通行卡編號管理(按月更換卡片,保證保管費用已收),與房號對應,業主進門拿卡,出門放卡,卡由保安管理收發,同時保安處存用戶檔案,用于用戶遺失或忘帶通行卡時核實身份。臨時外來車輛發放臨時卡,管理與業主管理模式一致,臨時卡的收費按物價局核定的標準由保安代收。所有卡片上預留只有內部保安人員能識別的暗記,避免犯罪分子造假卡偷竊;物業公司制定保安人員崗位職責,加強巡邏,避免電摩遺失或損壞。

 

2自助充電;

 

2.1在電摩進入小區后,物業公司在明顯位置指引停放區域,停放區域盡量設置在每棟樓下的閑置空間,符合業主就近停放的習慣,投幣式充電站同時安放在停放區域的明顯位置,提供自助充電。通過以上措施能有效的引導車主將車輛停放在指定區域,有利于定置管理和安全管理。

 

3此模式的優點

 

3.1物業公司有一定的管理費用和充電利潤收入。


3.2
自助充電設備能避免車主長時間充電導致的無效消耗(使用長期通電插座,當充電充滿后不拔插頭,將一直耗電),減少承包方成本,同時避免長時間充電可能導致的電池燃燒和損壞。


3.3
每棟樓下的停車區域符合群眾越近越好的停車心理,同時充電設備和沿途的指引也可以對定置和安全管理起到很好的輔助作用;

 

4此模式的缺點

 

4.1電摩在小區內出現的任何問題都會因為收取管理費而有可能與物業公司產生糾紛;


4.2
電摩在的亂停亂放仍無法完全杜絕;


4.3
電摩車和人的混合管理,產生人身事故的風險較大


4.4
電摩車主很有可能從自家窗戶拉電線下來給電動車充電,小區內形成電線蜘蛛網,給安全造成極大隱患;


4.5
出現遺失或其他事故時責任人不好落實;


4.6
保安人員的臨時車輛代收費不好控制;


4.7
部分管理人員和保安人員工作量增加。


4.8
因占用業主公攤面積,后期可能與業主委員會產生分歧和糾紛。

 

模式三:人員承包管理模式

 

一、定置管理,安全第一;

 

1.1電摩進出小區時不受限制,停車場盡量選在比較明顯的位置(盡量靠近入口和看守人員居住場所),以方便電摩車主能在第一時間發現停車場,同時便于引導;


1.2
電摩停車場的面積盡量預留可拓寬區域,小區電摩保有量估計為住戶數的25%左右(根據市場實際調查統計),即100戶業主擁有電摩數量25臺左右;每臺電摩平均占用空間為1.5平米左右,即電摩停車場預留面積為業主總戶數*25%*1.5平米;


1.3
電摩停車場盡量設在電子監控設備控制區內,起到震懾犯罪份子和便于事故后期調查取證的作用;


1.4
電摩停車場采用雨棚和圍欄形式,預留兩個出口,一個為正常出口,一個為應急出口,應急出口主要是為了防止在特殊情況下要核對車主真實性,而不影響后續出車而設置,一般在出行高峰期避免擁堵使用。


1.5
電摩停車場內部規劃“停放區域”,“充電區域”,“長期閑置區域”等,由承包方自行對車輛進行實時維護。

 

2管理環節相互關聯

 

2.1電摩車輛的保管按人—卡—車三為一體,建立臺帳管理,一車一卡(卡號唯一),入場取卡,出場交卡,車身貼與卡號一致的不干貼,臺帳維護車主的交費和身份信息,作到相互關聯的點對點管理,同時由于可核實身份,可解決車主忘帶卡后無法出場的問題。


2.2
卡的設計和印刷方面承包方統一預留暗記,卡遺失后新換卡的卡號和車身貼同時注銷更換,避免犯罪份子偽造卡和利用拾到的卡進行盜竊。

 

3保管費用定額,充電費用自助,提供部分無償和有償電摩保養服務以提升服務口碑;


3.1
承包方按物業公司提供的經物價局核定的保管費標準自行按月向停放在停車場的車主收取保管費用,承擔任何因保管不善導致的損失。


3.2
承包方自行安裝充電設備,以自助消費形式向用戶收取充電費用。


3
、3承包方提供部分無償服務(如充氣,緊固螺絲等)和有償服務(洗車,修理等),以提升服務口碑和增加承包方收入。

 

4需要物業公司提供的支持;

 

4.1在合同有效期間,物業公司確保在轄區內承包方相關停車、充電業務的唯一經營權。


4.2
物業公司協助承包方處理停亂放現象。


4
、3物業公司協助承包方的安全監控(通過監視設備發現問題及時通知承包方)。


4.4
物業公司在承包方運營第一年給予免除管理費的優惠(考慮入住初期的保管數量)。后期根據保管數量確定管理費的額度。


4.5
物業公司免費提供2個人的起居場所。承包數量低于50臺時免費提供兩人就餐。


4.6
物業公司協助提供收費票據。

 

5人員承包管理模式的優點;

 

5.1承包方承擔承包范圍內所有的繳費車輛的管理責任,減輕物業公司的負擔;


5.2
管理進入正軌、數量到達一定量后,物業公司有一定的承包管理費用收入;


5.3
自助充電設備能避免車主長時間充電導致的無效消耗(使用長期通電插座,當充電充滿后不拔插頭,將一直耗電),減少承包方成本,同時避免長時間充電可能導致的電池燃燒和損壞。

 

6人員承包管理模式的缺點;


6.1
進入小區后業主不停放在車棚內也沒有有效的管理手段,只能勸導,亂停放現象無法完全杜絕,影響小區整體形象,同時未入場車輛的安全性也無法保障;


6.2
不進停車場的電摩車和人的混合管理,產生人身事故的風險較大;


6.3
不進停車場的電摩車主仍很有可能從自家窗戶拉電線下來給電動車充電,小區內形成電線蜘蛛網,給安全造成極大隱患;


6
、4停車場的面積會隨著業主的入住逐步增大,如沒有一個整體場所容納,后期必須考慮,必須要開辟新的場所,又要有新的一套人員來承包,但是如果沒有達到一定保管數量,承包人員的積極性也無法保證,可實施的難度大;


6.5
因占用業主公攤面積,后期可能與業主委員會產生分歧和糾紛。地面上管理綜述:  地面上電摩的管理存在的弊端較多,特別是人車混合管理和拉線充電產生的安全事故隱患不容忽視,如果不是實在沒有地下車庫或其他區域能停放管理,原則上一般盡量不要規劃在地面管理,

 

第二種管理方案

電摩全部規劃在地下車庫或架空層

 

模式一:免費停放,自助充電


1
免費停放;

 

1.1調整門禁橫欄寬度,預留電摩進出口(寬度為1.2-1.5米),同時用油漆在地面標注“電摩專用通道”;


1.2
物業公司本著盡職的態度,可以給電摩車辦理進出門通行卡(普通塑料卡片),通行卡編號管理,與房號對應,業主進門拿卡,出門放卡,卡由保安管理收發,辦理通行卡時簽訂因免費而免責的協議,避免后期糾紛;同時保安處存用戶檔案,用于用戶遺失或忘帶通行卡時核實身份。臨時外來車輛發放臨時卡,管理與業主管理模式一致,只是不用去物業公司辦理卡片和簽訂免責協議,但臨時卡片上注明只免費停放,不承擔保管責任。所有卡片上預留只有內部保安人員能識別的暗記,避免犯罪分子造假卡偷竊。

 

2自助充電;

 

2.1在電摩進入地下車庫或架空層后,物業公司在明顯位置指引停放區域,停放區域盡量設置在每棟樓地下的閑置空間,符合業主就近停放的習慣,投幣式充電站同時安放在停放區域的明顯位置,提供自助充電。通過以上措施能有效的引導車主將車輛停放在指定區域,有利于定置管理和安全管理。

 

3此模式的優點

 

3.1電摩若萬一遺失或損壞,因未收管理費用,物業公司可完全免責;


3.2
除門衛處保安增加部分工作量外(收發卡),其余保管和充電基本不需要增加任何人力和物力;


3.3
每棟樓地下的停車區域符合群眾越近越好的停車心理,同時充電設備和沿途的指引也可以對定置和安全管理起到很好的輔助作用;


3.4
利用充電設備實現的利潤實際上已達到物業公司既收到了一定的管理費而且不用承擔管理風險的效果;同時自助充電設備能避免車主長時間充電導致的無效消耗(使用長期通電插座,當充電充滿后不拔插頭,將一直耗電),減少電費成本,同時避免長時間充電可能導致的電池燃燒和損壞。


3.5
電摩車和汽車的混合管理,存在刮擦的可能,但因為速度較慢,相對于地面上車人的混合型管理仍風險較??;

 

3.6采取從專用通道通過的模式可以減少門禁的磨損,同時避免汽車辦理電摩通行卡進出;


3.7
利用充電設備實現的利潤實際上已達到物業公司既收到了一定的管理費而且不用承擔管理風險的效果。


3.8
地下車庫不屬于業主公攤面積,以后存在相關糾紛的可能性較小。

 

4此模式的缺點

 

4.1電摩在地下車庫和架空層的亂停亂放仍無法完全杜絕;

 

模式二:收費停放,自助充電模式


1
、收費停放;

 

1.1電摩管理與汽車管理模式一致,門禁橫欄全封閉,通過IC卡感應控制。物業公司按物價局核定的停車管理費用標準,采取給IC卡充值的方式向電摩業主收取停車管理費用。

 

2自助充電;

 

2.1在電摩進入地下停車場后的明顯位置指引停放區域,停放區域盡量設置在每棟樓地下的閑置空間。投幣式充電站安放在明顯位置,提供自助充電。

 

3此模式的優點

 

3.1物業公司可通過收取管理費用和充電利潤獲得一定經濟效益。


3.2
利用IC卡控制進出能有效的杜絕車輛遺失現象。


3.3
每棟樓地下的停車區域符合群眾越近越好的停車心理,同時充電設備和沿途的指引也可以對定置和安全管理起到很好的輔助作用;


3.4
自助充電設備能避免車主長時間充電導致的無效消耗(使用長期通電插座,當充電充滿后不拔插頭,將一直耗電),減少電費成本,同時避免長時間充電可能導致的電池燃燒和損壞。


3.5
電摩車和汽車的混合管理,存在刮擦的可能,但因為速度較慢,相對于地面上車人的混合型管理仍風險較??;


3
、6地下車庫不屬于業主公攤面積,以后存在相關糾紛的可能性較小。

 

4此模式的缺點

 

4.1因收取管理費用,電摩車輛遺失(包括電動車充電器)和損壞和其他的相關風險全部會與物業公司產生關聯;


4.2
門禁磨損、折舊、維護費用加大;


4.3
電摩在地下車庫的亂停亂放可能仍無法完全杜絕;


4.4
不能排除汽車利用電摩進出IC卡進出停車場或一張IC卡帶多臺電摩車同時進出的現象,以達到減少或漏交管理費用的目的;


4.5
外來車輛臨時停放不好管理。

 

模式三:人員承包管理模式

 

1、定置管理,安全第一;

 

1.1電摩進出地下車庫或架空層時不受限制,地下電摩停車場盡量選在比較明顯的位置(盡量靠近入口和看守人員居住場所),以方便電摩車主能在第一時間發現停車場,同時便于引導;

 

1.2電摩停車場的面積盡量預留可拓寬區域,小區電摩保有量估計為住戶數的25%左右(根據市場實際調查統計),即100戶業主擁有電摩數量25臺左右;每臺電摩平均占用空間為1.5平米左右,即電摩停車場預留面積為業主總戶數*25%*1.5平米;

 

1.3電摩停車場盡量設在電子監控設備控制區內,起到震懾犯罪份子和便于事故后期調查取證的作用;

 

1.4電摩停車場采用圍欄形式,預留兩個出口,一個為正常出口,一個為應急出口,應急出口主要是為了防止在特殊情況下要核對車主真實性,而不影響后續出車而設置,一般在出行高峰期避免擁堵使用。

 

1.5電摩停車場內部規劃“停放區域”,“充電區域”,“長期閑置區域”等,由承包方自行對車輛進行實時維護。

 

2管理環節相互關聯

 

2.1電摩車輛的保管按人—卡—車三為一體,建立臺帳管理,一車一卡(卡號唯一),入場取卡,出場交卡,車身貼與卡號一致的不干貼,臺帳維護車主的交費和身份信息,作到相互關聯的點對點管理,同時由于可核實身份,可解決車主忘帶卡后無法出場的問題。

 

2.2卡的設計和印刷方面承包方統一預留暗記,卡遺失后新換卡的卡號和車身貼同時注銷更換,避免犯罪份子偽造卡和利用拾到的卡進行盜竊。

 

3保管費用定額,充電費用自助,提供部分無償和有償電摩保養服務以提升服務口碑;

 

3.1承包方按物業公司提供的經物價局核定的保管費標準自行按月向停放在停車場的車主收取保管費用,承擔任何因保管不善導致的損失。

 

3.2承包方自行安裝充電設備,以自助消費形式向用戶收取充電費用。

 

3.3承包方提供部分無償服務(如充氣,緊固螺絲等)和有償服務(洗車,修理等),以提升服務口碑和增加承包方收入。

 

4需要物業公司提供的支持;

 

4.1在合同有效期間,物業公司確保在轄區內承包方相關停車、充電業務的唯一經營權。

 

4.2物業公司協助承包方處理停亂放現象。

 

4.3物業公司協助承包方的安全監控(通過監視設備發現問題及時通知承包方)。

 

4.4物業公司在承包方運營第一年給予免除管理費的優惠(考慮入住初期的保管數量)。后期根據保管數量確定管理費的額度。

 

4.5物業公司免費提供2個人的起居場所。承包數量低于50臺時免費提供兩人就餐。

 

4.6物業公司協助提供收費票據。

 

5人員承包管理模式的優點;

 

5.1承包方承擔承包范圍內所有的繳費車輛的管理責任,減輕物業公司的負擔;

 

5.2管理進入正軌、數量到達一定量后,物業公司有一定的承包管理費用收入。

 

5.3自助充電設備能避免車主長時間充電導致的無效消耗(使用長期通電插座,當充電充滿后不拔插頭,將一直耗電),減少承包方成本,同時避免長時間充電可能導致的電池燃燒和損壞。

 

5.4電摩車和汽車的混合管理,存在刮擦的可能,但因為速度較慢,相對于地面上車人的混合型管理仍風險較??;

 

5.5地下車庫不屬于業主公攤面積,以后存在相關糾紛的可能性較小。

 

6人員承包管理模式的缺點;

 

6.1進入小區后業主不停放在停車場范圍內也無法完全控制,亂停放現象無法完全杜絕,影響地下車庫定置管理,同時未入場車輛的安全性也無法保障;

 

6.2停車場的面積會隨著業主的入住逐步增大,如沒有一個整體場所容納,后期必須考慮,必須要開辟新的場所,又要有新的一套人員來承包,但是如果沒有達到一定保管數量,承包人員的積極性也無法保證,可實施的難度大;

 

地面下管理綜述:

 

地面下電摩的管理存在的弊端相對較少,無論是行駛安全或充電安全相對地面上管理都有一定的優勢,如果地下車庫或架空層有條件停放,盡量規劃在地面下管理。

 

第三種管理方案

電摩規劃在地下車庫或架空層和地面上同時兼容管理

 

當開發商預留的地下場地和地上場地都無法單獨滿足停放電摩的面積較要求時,兩種模式的并存的可能性加大,建議物業公司優先地下管理,飽和后放開地上管理的原則,當兩種模式并存時,因進出口增加,管理難度隨之增加,按前期所述各類管理模式均存在較大的不可操作性,經調查對比,相對可行管理的管理模式為“免費停放,自助充電”管理模式:

 

1、 物業公司制作車身貼,粘貼在所有電摩業主的車輛的醒目位置,保安根據車身貼判斷是否是本小區車輛并決定是否放行;

 

2、 物業公司在辦理車身貼時與業主簽訂因不收費而不負責的免責協議;

 

在電摩進入地下車庫或小區地面后,物業公司在明顯位置指引停放區域,停放區域盡量設置在每棟樓附近(地上或地下)的閑置空間,符合業主就近停放的習慣,投幣式充電站同時安放在停放區域的明顯位置,提供自助充電。通過以上措施能有效的引導車主將車輛停放在指定區域,有利于定置管理和安全管理。自助充電設備能避免車主長時間充電導致的無效消耗(使用長期通電插座,當充電充滿后不拔插頭,將一直耗電),減少電費成本,同時避免長時間充電可能導致的電池燃燒和損壞。

 

3、 物業公司從各種宣傳引導上盡量要求業主按指定地點和充電方式進行停放和充電,盡可能減少可能存在的安全隱患。

 

兼容管理綜述:

 

兼容管理存在的弊端相對最多,但是物業公司如果什么都不作為的話,服務形象就會打折扣,上述管理模式是一種基于條件受限的無奈之選。

 

總結:

 

1、電摩車由于機動性強,體積較小,數量較多,在實際的管理中無法找到十全十美的解決方案,物業公司必須結合自身情況,選擇一種最適合自己的管理模式。

 

2、物業公司在規劃電摩車的管理時必須要預先設計,充分引導,讓業主從一開始入住就有一個良好的習慣,習慣成自然,會對物業公司后期的良性管理奠定堅實的基礎。

 

3、無論何種模式,物業公司都要在服務和利潤中找到平衡點,協調機制要提前準備,做到解釋得通,說得過去;同時盡量找機會營造與業主的的和諧氛圍(比如有條件的情況下每年義務為電摩車主進行一次車輛的免費清洗,同時達到和諧氛圍和美化小區環境的作用),讓絕大部分車主比較滿意則物業公司對電摩車的管理就達到了成功。

 

 附:原文轉自物業觀察,歡迎關注其公眾號!侵刪

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